Fundos Imobiliários: uma alternativa a se pensar...

Prezados,

Praticamente todos nós conhecemos alguém que possui parte de seu patrimônio aplicado em imóveis para locação a terceiros. Em geral, estas pessoas não possuem grande apetite para a tomada de grandes riscos e preferem investir em ativos reais que possam "ver" e que lhes garantam um rendimento fixo mensal, sem necessariamente ter relação com o valor do investimento realizado.

Neste sentido, se analisamos objetivamente, muitas vezes a equação risco-retorno do imóvel não demonstra compensar a manutenção do investimento. O proprietário do imóvel está sujeito aos riscos de inadimplência e de vacância de forma concentrada, além de ter que pagar parte dos rendimentos de tais imóveis às imobiliárias ou administradoras de imóveis, sem mencionar o pagamento do respectivo imposto de renda que, no caso das pessoas físicas, chega a 27,5% sobre o total dos rendimentos.

Hoje, cada vez mais, os investidores pessoa física estão descobrindo os fundos de investimento imobiliários (FIIs) como a alternativa mais inteligente para se investir em imóveis.

E o que são os FIIS?
Os FIIs são administrados por instituições financeiras, fiscalizadas pelo Banco Central, e regulados e supervisionados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Eles são constituídos sob a forma de condomínio fechado, ou seja, o resgate das cotas somente é permitido após o término do prazo de duração do fundo. O que significa que, para fundos com prazo de duração indeterminado, a única saída do investimento é a venda das cotas a terceiros.

Assim sendo, a fim de estimular este mercado, foram criadas regras especiais que incentivam o registro das cotas dos fundos para negociação em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

ISENÇÃO DO IR
O fundo deve distribuir, no mínimo, semestralmente, 95% dos rendimentos oriundos de seus ativos (os rendimentos de aluguel, por exemplo), os quais são tributados na fonte à alíquota de 20% no momento da distribuição. Entretanto, na hipótese de um fundo de investimento imobiliário possuir mais do que 50 cotistas, ter suas cotas admitidas única e exclusivamente à negociação em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado, o cotista pessoa física, detentor de até 10% de suas cotas, será isento de tributação.

Desta maneira, o investidor pessoa física, ao investir em cotas de um fundo de investimento imobiliário, estaria diluindo seu risco, obtendo um benefício tributário imediato, além de contar com a liquidez do seu ativo. Quantas vezes um proprietário, necessitando de uma liquidez de R$ 100 mil, por exemplo, tem que vender um imóvel que vale cinco vezes mais? Além disso, o processo de venda pode levar meses ou anos, e o vendedor ainda tem que pensar como reinvestir o saldo remanescente.

Mudanças em Análise
Neste momento, a CVM estuda flexibilizar as características e a operação dos FIIs. Dentre estas mudanças propostas, vale citar a possibilidade dos fundos investirem em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor imobiliário (deixando de se restringirem apenas a imóveis), a agilização do processo de constituição e registro na CVM, a criação de procedimentos mais flexíveis para fundos restritos a investidores qualificados, etc.

E no mundo, como funciona?
Nos Estados Unidos, os REITs (versão americana dos nossos FIIs) alcançam um volume de mais de US$ 400 bilhões (R$ 680 bilhões), enquanto, no Brasil, tal volume chega a apenas R$ 3 bilhões. Percebe-se, então, que os FIIs possuem bastante potencial de crescimento e, em momentos como agora, em que há uma certa desconfiança por parte do mercado, tendo em vista a recente crise americana, este pode ser um investimento ideal para pessoas físicas, fundos de pensão ou mesmo investidores institucionais que desejam diversificar seus investimentos.