quinta-feira, 14 de dezembro de 2006

Ganho concreto

Materia publicada no JORNAL VALOR de 14/12/06
Uma combinação de fatores deu novo brilho ao investimento no setor imobiliário. Juros em queda - reduzindo a competição com títulos públicos -, melhores condições tributárias e o desenvolvimento de modelos mais líquidos de aplicação via mercado de capitais impulsionam novos produtos e ampliam as opções para o aplicador. Elas vão desde a compra de terrenos até ações de empresas do setor, passando pelas Letras Hipotecárias (LH), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), fundos imobiliários, entre outras.

O juro mais baixo não apenas motiva a aplicação em imóveis para a diversificação como também serve de combustível para que o setor avance com mais velocidade, ao favorecer tanto o investidor como aquele que precisa do crédito para montar empreendimentos. Dessa forma, chegam ao mercado também mais alternativas de aplicação. Em 2006, por exemplo, depois de quase dois anos praticamente parado, o mercado de fundos imobiliários voltou a apresentar lançamentos, assim como as cotas dos antigos fundos passaram a ser mais negociadas em bolsa. "O juro alto era predador dos empreendimentos imobiliários", diz Sergio Belleza Filho, responsável pelo setor na Coinvalores. "Embora o cenário já tenha melhorado, o potencial para o mercado de investimentos no setor ainda é bastante elevado."

Além da queda do juro, no fim do ano passado, fundos imobiliários negociados em bolsa e CRIs passaram a ser isentos de recolhimento de imposto de renda para pessoas físicas. Até então, incidia sobre o investimento alíquota de 20%. Com isso, a rentabilidade dos ativos ganha ainda mais força quando comparada à remuneração líquida de investimentos em renda fixa, cuja alíquota pode variar de 15% a 22,5%.

Aplicações em ativos imobiliários, porém, têm uma distinção bastante elevada entre si. Entre os fundos, por exemplo, há uma grande disparidade, de 4% a 21% de retorno no ano. Da mesma forma, o risco também é bastante diferenciado entre os empreendimentos. Nos fundos de um único empreendimento, caso do prédio Almirante Barroso, cujo inquilino é a Caixa Econômica Federal, o risco é totalmente ligado a essa empresa. No caso de fundos de shopping centers e empreendimentos comerciais, há pulverização do risco e mais variáveis na decisão, explica Fabio Nogueira, da Brazilian Mortgages. "No caso dos fundos, é preciso olhar com atenção os prospectos dos empreendimentos e entender a viabilidade dos projetos e seus riscos."

A melhora relativa dos investimentos em fundos imobiliários tem feito disparar o volume de negócios de cotas na bolsa (ver gráfico). "Hoje, é mais difícil encontrar cotas para comprar do que vendê-las e resgatar o dinheiro", diz Nogueira. E a expectativa é de que diversas empresas lancem fundos imobiliários nos próximos meses.

Outra modalidade que vem atraindo investidores, principalmente aqueles de alta renda, é a chamada "built-to-suit". A aplicação tem lastro na construção de um imóvel de acordo com as necessidades de uma empresa, numa operação casada com um contrato de aluguel de longo prazo. Nesse caso, os investidores normalmente procuram oportunidades que ofereçam 1% de retorno ao mês, além do IGP-M. No caso de contratos para agências de bancos, o contrato de locação é em média de cinco anos, com renovação automática por mais cinco. Já no caso de galpões de armazéns para empresas de primeira linha, o contrato é dez anos, explica Eduardo Goldstein, diretor da EG Negócios, empresa intermediadora de operações no mercado imobiliário.

A operação geralmente funciona da seguinte maneira: um banco ou empresa, por exemplo, quer abrir 50 agências. A intermediadora procura investidores e abre Sociedades de Propósito Específico (SPE) para cada um dos imóveis que serão construídos. Os investidores compram cotas dessa SPE e bancam a construção. Na entrega das chaves, começa a vigorar o contrato de aluguel. Segundo Goldstein, a SPE oferece a possibilidade de o investidor pagar um imposto de renda menor, entre 9% e 10%, enquanto que a tributação da pessoa física é de 15% ao mês.

Essa operação é diferente de um CRI, no qual um incorporador vende uma carteira de recebíveis imobiliários para uma empresa securitizadora, que emitirá os certificados. Na semana passada, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) flexibilizou as regras para a emissão de CRIs com valor mínimo para aplicação abaixo de R$ 300 mil. "Dessa forma, tende a vir a mercado finalmente o CRI de varejo", avalia Luiz Eugenio Junqueira Figueiredo, diretor da Rio Bravo.
Neste ano, aqueceram-se também os mercados de Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). No primeiro caso, investidores podem adquirir a partir de R$ 20 mil títulos lastreados em hipotecas. A LCI tem como garantia créditos de alienação fiduciária. Ambos são encontrados em bancos, como a Caixa, e companhias hipotecárias, e tem garantia do Fundo Garantidor de Crédito até R$ 60 mil por investidor. O retorno médio está em torno de 81% do CDI, já sem o imposto.

Na bolsa de valores, o setor de construção também foi destaque ao longo de 2006. Houve nove lançamentos de ações, que já somam mais de R$ 3 bilhões em ofertas. Foram a mercado Gafisa, Cyrela, Abyara, Rossi, Brascan, Company, Klabin Segall e, mais recentemente, São Carlos Empreendimentos e a Lopes.

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