terça-feira, 22 de abril de 2008

PANORAMA DO SETOR IMOBILIÁRIO

Prezados,

Caso já houvesse um índice de ações do setor imobiliário, como deseja criar a Bovespa,
o indicador teria perdido 20,3% nos quatro primeiros meses do ano, ante valorização de 1,6% do Índice Bovespa até dia 18.

Porém, no longo prazo, o desempenho teria sido melhor, em função da euforia dos investidores com as ofertas de ações. Do início de 2006, quando as empresas do ramo imobiliário começaram a ingressar aos borbotões no pregão, até agora, o índice teria subido 255,6%, batendo de longe os 94,1% do Ibovespa.

Considerando o desempenho deste hipotético índice do setor imobiliário desde o início de 2006, o melhor resultado teria sido alcançado no primeiro quadrimestre de 2007, com alta de 63,2%. Naquela ocasião, o indicador contaria com 13 empresas. No quadrimestre seguinte, de maio a agosto, teria subido 23,6%, acima dos 11,6% do Ibovespa. No último quadrimestre, porém, começaria a derrocada - o índice apresentaria queda de 5,5%, ante ganho de 16,9% da bolsa -, tendência que se acentuaria neste ano.

O que houve de lá pra cá?
As ações caíram principalmente porque algumas empresas não entregaram o que prometeram e porque a aversão ao risco levou os estrangeiros a vender os papéis. Os estrangeiros foram os principais compradores das ofertas iniciais de ações nos últimos anos, levando cerca de 75% dos papéis vendidos pelas companhias brasileiras.

Quando a crise externa estourou, os estrangeiros passaram a se desfazer de ações em todo o mundo e, na Bovespa, as novatas foram as que sentiram mais.

Também houve certo contágio setorial. Apesar de as empresas imobiliárias brasileiras não terem relação com o colapso das hipotecas nos EUA, a crise do "subprime" pegou na veia das companhias locais. Os estrangeiros procuraram evitar totalmente o risco imobiliário, sem discernir que o nosso sistema é bem menos alavancado do que o americano e que muitas companhias costumam financiar seus clientes com caixa próprio

A recuperação dos papéis ainda não começou!
Embora o cenário seja de crescimento da economia e do setor, o desempenho dependerá de resultados, das perspectivas para a expansão de cada uma delas e da liquidez das ações.

Um fato que justificaria a criação de um índice imobiliário é o tamanho que o setor alcançou no mercado. Em número de companhias já é o maior. Os setores de energia elétrica e telecomunicações, que já têm índices, são menores em quantidade, mas, em valor de mercado, é o ramo imobiliário que deixa a desejar: R$ 56,7 bilhões, em comparação aos R$ 128,3 bilhões do setor elétrico e aos R$ 127,3 bilhões do índice de telecomunicações.

Como seria o indicador do setor imobiliário?
O indicador imobiliário que comportaria potencialmente 36 empresas hoje, pode, entretanto, passar a ter metade disso em pouco tempo. Isso porque a expectativa é de consolidação. As empresas que precisarem de caixa para crescer e não conseguirem fechar bons acordos com os bancos poderão ser compradas, embora essa não seja uma receita pronta.

O fato é que não há espaço para 20 empresas grandes no setor!

Aquelas que têm fracos resultados nos empreendimentos podem ficar sem fôlego para crescer. Por isso, acredita-se em uma seleção natural neste ano e no próximo. As mais eficientes, independentemente do tamanho, vão tomar a dianteira nesse movimento.

Quais são os grandes atores desta trama?
São três grandes atores: a Cyrela, que teve receita líquida de R$ 1,7 bilhão em 2007, Gafisa (R$ 1,2 bilhão), Rossi (R$ 733 milhões).

E quem atua em nicho, como fica?
No ramo residencial, aquelas que têm estratégias voltadas para as classes menos favorecidas é que tendem a deslanchar.

A PDG Realty, que direcionou 58% dos empreendimentos ao segmento econômico no primeiro trimestre é um bom exemplo. A empresa, que registrou receita de R$ 552 milhões em 2007, mantém neste ano o ritmo de lançamentos e excelente velocidade de vendas.

Já as companhias menores e não especializadas podem ficar na mira das demais. A Klabin Segall, por exemplo, deve conseguir cumprir as estimativas de crescimento, mas, ainda assim, pelo tamanho, poderá ser alvo.

Entretanto....
Mesmo as grandes do setor tendem a enfrentar obstáculos no processo de crescimento. A competição na baixa renda, a alta dos juros e um possível aumento da inadimplência são os principais riscos.

Portanto, selecionar bem os papéis do setor para sua carteira é fundamental!

3 comentários:

Felipe disse...

Caro,

Caso eu deseje saber como você compôs esse índice imobiliário....qual a metodologia adotada?

Abraços


Felipe

Felipe disse...

Caro,

Caso eu deseje saber como você compôs esse índice imobiliário....qual a metodologia adotada?

Abraços


Felipe

BUSSOLA DE FINANCAS disse...

Prezado Felipe,

A simulação de um índice imobiliário é feita por meio da metodologia adotada em índices tradicionais, como o Índice de Energia Elétrica (IEE), e considera , a princípio, todas as companhias dos setores e subsetores do ramo: construção civil, construção pesada, intermediação imobiliária, materiais de construção, além do segmento de exploração de imóveis, onde estão as empresas de shoppings centers.


De uma amostra inicial de 50 companhias, foram excluídas as que tinham baixa negociabilidade pelos critérios do IEE (como ter menos de 70% de presença nos pregões). Sobraram 36, que receberam igual peso na composição.

Não fazia sentido usar critérios de liquidez ou capitalização, pois o setor é novo e sem histórico significativo de transações.